Blogs
What's New Trending
تمويل شراء العقارات في دبي – الخيارات والشروط
تشهد إمارة دبي، بصفتها مركزاً مالياً واستثمارياً عالمياً، مرحلة نضج استثنائية في قطاعها العقاري، مدفوعة برؤية اقتصادية طموحة تتمثل في أجندة دبي الاقتصادية (D33). ومع دخول عام 2026، لم يعد الحديث عن “تمويل عقاري في دبي” يقتصر على مجرد إجراءات مصرفية روتينية للحصول على قرض سكني، بل تحول إلى منظومة مالية متكاملة ومعقدة، تتأثر بعوامل الاقتصاد الكلي العالمي، وسياسات المصرف المركزي لدولة الإمارات، والتوجهات الحديثة نحو الاستدامة والاقتصاد الأخضر. إن الفهم العميق لهذه المنظومة لم يعد ترفاً، بل ضرورة ملحة لكل من يسعى لتملك عقار في دبي، سواء كان مستخدماً نهائياً يبحث عن استقرار سكني، أو مستثمراً يطمح لتحقيق عوائد رأسمالية وإيجارية مجزية.
يعكس الزخم الحالي في السوق العقاري ثقة المستثمرين الدوليين والمحليين في متانة اقتصاد دبي، حيث تشير البيانات إلى تسجيل مبيعات قياسية خلال النصف الأول من عام 2025، مدعومة بتدفق رؤوس الأموال الأجنبية وزيادة عدد السكان من ذوي الملاءة المالية العالية. إلا أن هذا النمو المتسارع واكبته تغييرات تشريعية وتنظيمية حاسمة تهدف إلى ضبط إيقاع السوق ومنع حدوث فقاعات عقارية، مما فرض واقعاً جديداً يتطلب من المشترين تخطيطاً مالياً دقيقاً وفهماً شاملاً للتحديات والفرص.
يهدف هذا التقرير البحثي المفصل إلى تقديم دليل تمويلي شامل، يغوص في عمق التفاصيل الفنية والقانونية والمالية لعملية التمويل العقاري في دبي. سنقوم بتشريح الأطر التنظيمية الجديدة التي دخلت حيز التنفيذ في فبراير 2025، وتحليل الفروقات الجوهرية بين التمويل الإسلامي والتقليدي، ودراسة تأثير أسعار الفائدة المتغيرة (EIBOR) على الميزانيات الشخصية، وصولاً إلى استعراض الحلول المبتكرة مثل الرهن العقاري الأخضر وبرامج الإقامة الذهبية. إن هذا التقرير مصمم ليكون مرجعاً استراتيجياً يمكّن القارئ من اتخاذ قرارات مدروسة مبنية على بيانات دقيقة وتحليلات خبيرة.
الفصل الأول: الإطار التنظيمي والتشريعات المصرفية لعام 2025
🏙️ دليل تمويل العقارات في دبي
التحديثات والمتطلبات الجديدة 2025-2026
📋
المتطلبات الأساسية للتمويل
🏘️ للمقيمين
الحد الأدنى للدفعة المقدمة: 20% من قيمة العقار
نسبة التمويل: حتى 80%
🌍 للوافدين من الخارج
الحد الأدنى للدفعة المقدمة: 35% من قيمة العقار
نسبة التمويل: حتى 65%
💰 الراتب الشهري المطلوب
الحد الأدنى: 15,000 درهم شهرياً
يختلف حسب البنك ونوع التمويل
📊 نسبة الدين للدخل (DTI)
الحد الأقصى: 50% من الدخل الشهري
يشمل جميع الالتزامات المالية
💵
حجم السيولة المطلوبة فعلياً
📌 مثال عملي: شراء عقار بقيمة 1,000,000 درهم
✓
الدفعة المقدمة (مقيم): 200,000 درهم (20%)
✓
رسوم التسجيل (4%): 40,000 درهم
✓
تكاليف البنك والتثمين: 10,000 - 15,000 درهم
✓
رسوم الوكالة (2%): 20,000 درهم
💰
الإجمالي المطلوب: 270,000 - 275,000 درهم
📢
أبرز التغييرات التنظيمية 2025-2026
🔄 مرونة أكبر في شروط التمويل
البنوك أصبحت تقدم خيارات سداد أكثر مرونة مع فترات سماح للمستثمرين الجدد
📱 التحول الرقمي الكامل
إمكانية تقديم طلبات التمويل والموافقة المبدئية بالكامل عبر الإنترنت خلال 48 ساعة
🌐 تسهيلات للمستثمرين الأجانب
بعض البنوك بدأت تقبل دخل من خارج الإمارات مع شروط إضافية للتحقق
🏗️ برامج خاصة للعقارات الجاهزة
تمويل يصل إلى 85% للعقارات الجاهزة في مناطق محددة مع شروط خاصة
🔒 قواعد أكثر صرامة للقروض المتعددة
تشديد على المستثمرين الذين يملكون أكثر من عقار بقرض بنكي
⚖️
المقارنة بين خيارات التمويل
| المعيار | تمويل تقليدي | تمويل إسلامي | تمويل المطور |
|---|---|---|---|
| سعر الفائدة/الربح | 4.5% - 6.5% | 5% - 7% | 6% - 8% |
| الدفعة المقدمة | 20% - 35% | 20% - 35% | 10% - 20% |
| مدة التمويل | حتى 25 سنة | حتى 25 سنة | 5 - 10 سنوات |
| سرعة الموافقة | 7 - 14 يوم | 7 - 14 يوم | 2 - 5 أيام |
| المرونة | متوسطة | متوسطة | عالية |
| التكاليف الإضافية | متوسطة | متوسطة | منخفضة |
💡 نصائح عملية للحصول على أفضل تمويل:
- قارن بين 3-4 بنوك على الأقل قبل اتخاذ القرار
- حسّن نقاطك الائتمانية قبل التقديم بـ 3-6 أشهر
- احتفظ بسيولة إضافية 10% فوق المطلوب
- استشر وسيط عقاري معتمد للحصول على عروض حصرية
- راجع جميع البنود الصغيرة في عقد التمويل
يشكل الإطار التنظيمي الذي وضعه المصرف المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة حجر الزاوية في استقرار سوق التمويل العقاري. وقد شهد عام 2025 تطبيق تحديثات جوهرية على هذه اللوائح، تهدف في مجملها إلى تعزيز الممارسات الإقراضية المسؤولة وحماية النظام المصرفي من الانكشاف المفرط على المخاطر العقارية.
أولاً: نسب القرض إلى القيمة (LTV) ودلالاتها الاقتصادية
تعد نسبة القرض إلى القيمة (Loan-to-Value Ratio – LTV) الأداة الأساسية التي يستخدمها المصرف المركزي للتحكم في مستويات الرافعة المالية في السوق. تحدد هذه النسبة السقف الأعلى للتمويل الذي يمكن للبنوك منحه مقابل القيمة السوقية للعقار، مما يفرض على المشتري توفير نسبة معينة من ماله الخاص كدفعة مقدمة. وتختلف هذه النسب بناءً على جنسية المقترض (مواطن أو وافد)، وقيمة العقار، ونوعه (جاهز أو قيد الإنشاء).
يعكس الجدول التالي التفاصيل الدقيقة لنسب التمويل المعتمدة لعام 2025، والتي تظهر توجهاً واضحاً نحو تشجيع تملك السكن الأول للمواطنين والمقيمين ضمن فئات سعرية معقولة، مع فرض قيود أكثر صرامة على العقارات الفاخرة والاستثمارات المتعددة للحد من المضاربات:
جدول 1: هيكلية نسب التمويل العقاري (LTV) والدفعات المقدمة في دبي (2025)
فئة المقترض | نوع العقار وحالته | قيمة العقار (درهم إماراتي) | الحد الأقصى للتمويل (LTV) | الحد الأدنى للدفعة المقدمة | الدلالة الاقتصادية والتنظيمية |
مواطنو دولة الإمارات | المنزل الأول (جاهز) | 5 ملايين أو أقل | 85% | 15% | دعم حكومي لتيسير تملك السكن الخاص للمواطنين. |
المنزل الأول (جاهز) | أكثر من 5 ملايين | 75% | 25% | تقليل انكشاف البنوك على العقارات الفاخرة عالية القيمة. | |
العقار الثاني/الاستثماري | أياً كانت القيمة | 65% | 35% | كبح المضاربات الاستثمارية عبر رفع متطلبات رأس المال. | |
الوافدون (المقيمون) | المنزل الأول (جاهز) | 5 ملايين أو أقل | 80% | 20% | تحقيق توازن بين جذب المستثمرين وضمان الملاءة المالية. |
المنزل الأول (جاهز) | أكثر من 5 ملايين | 70% | 30% | إدارة المخاطر في شريحة العقارات الفاخرة للمقيمين. | |
العقار الثاني/الاستثماري | أياً كانت القيمة | 60% | 40% | تقليل المخاطر النظامية الناتجة عن تعدد القروض الاستثمارية. | |
الجميع (مواطنون ووافدون) | عقارات قيد الإنشاء (Off-Plan) | أياً كانت القيمة | 50% | 50% | حماية صارمة ضد مخاطر عدم اكتمال المشاريع. |
غير المقيمين (الأجانب) | عقار جاهز | أياً كانت القيمة | 50% – 60% | 40% – 50% | سياسات بنكية داخلية (تختلف حسب البنك) للتحوط ضد مخاطر عدم الإقامة. |
تحليل معمق:
تشير هذه النسب إلى فلسفة تنظيمية واضحة: كلما زادت الصبغة الاستثمارية أو المخاطرة في العقار (مثل العقارات قيد الإنشاء أو العقار الثاني)، زادت متطلبات “رأس المال المشارك” من قبل المشتري. فبالنسبة للعقارات قيد الإنشاء، يُلزم المصرف المركزي المشترين بدفع 50% من القيمة نقداً، وهو إجراء يهدف بشكل مباشر إلى منع تكرار أزمات الماضي حيث كان الإقراض المفرط للمشاريع غير المكتملة سبباً في تعثرات مالية ضخمة. كما أن التمييز السعري عند عتبة 5 ملايين درهم يعكس رغبة في توجيه الدعم التمويلي الأكبر نحو شريحة الإسكان المتوسط، وليس العقارات الفارهة.
وبما أن اختيار المنطقة يؤثر مباشرة على العائد الإيجاري وبالتالي على قرار التمويل، يمكنك مراجعة أفضل المناطق للاستثمار العقاري في دبي للتعرّف على المناطق التي تجمع بين الطلب القوي والعوائد الجيدة.
ثانياً: التحول الجذري في تمويل الرسوم (فبراير 2025)
لعل التغيير الأكثر تأثيراً في عام 2025 هو التوجيه الجديد الصادر عن المصرف المركزي والذي دخل حيز التنفيذ في الأول من فبراير، والذي يتعلق بآلية تمويل الرسوم المرتبطة بشراء العقار. سابقاً، كانت البنوك تتمتع بمرونة تسمح لها بدمج جزء من الرسوم الحكومية ورسوم الوساطة ضمن مبلغ القرض العقاري (ما يعرف بـ Fee Financing)، مما كان يخفف العبء النقدي الأولي على المشترين.
بموجب التنظيم الجديد، تم حظر تمويل الرسوم التالية:
- رسوم تسجيل دائرة الأراضي والأملاك (DLD Fee): والتي تبلغ 4% من قيمة العقار.
- رسوم الوساطة العقارية (Brokerage Fee): والتي تبلغ عادة 2% بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة.
الأثر المالي المباشر على المشتري:
يخلق هذا التغيير تحدياً كبيراً فيما يتعلق بالسيولة النقدية. فعلى سبيل المثال، لشراء عقار بقيمة 1,000,000 درهم:
- في النظام السابق: كان المشتري المقيم يحتاج لتوفير 200,000 درهم (20% دفعة مقدمة)، وكان بإمكانه تمويل الـ 60,000 درهم (رسوم التسجيل والوساطة) ضمن القرض، ليصبح القرض الإجمالي 860,000 درهم.
- في نظام 2025: أصبح المشتري ملزماً بتوفير الـ 200,000 درهم (دفعة مقدمة) زائد 60,000 درهم (رسوم) نقداً ومن جيبه الخاص قبل إتمام الصفقة. هذا يعني ارتفاع متطلبات النقد الأولي بنسبة 30% تقريباً، مما قد يخرج شريحة من المشترين ذوي السيولة المحدودة من السوق أو يوجههم نحو العقارات الأقل سعراً أو خيارات “الإيجار المنتهي بالتمليك”.
ثالثاً: نسبة عبء الدين (DBR) واختبارات الضغط المالي
لا يزال المصرف المركزي متمسكاً بسقف صارم لنسبة عبء الدين (Debt Burden Ratio – DBR) عند 50% من إجمالي الدخل الشهري للمقترض. هذا يعني أن مجموع الأقساط الشهرية لجميع ديون الفرد (بما في ذلك قسط التمويل العقاري الجديد، قروض السيارات، القروض الشخصية، والحد الأدنى لسداد بطاقات الائتمان) يجب ألا يتجاوز نصف راتبه الشهري.
آلية احتساب DBR وتأثيرها:
تقوم البنوك بعملية حسابية دقيقة لتحديد الأهلية، وهنا يقع الكثير من المتقدمين في فخ “الالتزامات الخفية”.
- بطاقات الائتمان: تحتسب البنوك التزاماً شهرياً يعادل 5% من الحد الائتماني الكامل للبطاقة، وليس الرصيد المستخدم فعلياً. فإذا كان لديك بطاقة بحد ائتماني 50,000 درهم ولم تستخدمها، سيحسب البنك 2,500 درهم كعبء دين شهري، مما يقلل من قدرتك على الاقتراض العقاري بمبلغ قد يصل إلى 300,000 – 400,000 درهم من قيمة القرض المحتمل.
- اختبار الضغط (Stress Test): لا تكتفي البنوك بحساب قدرتك على السداد بناءً على سعر الفائدة الحالي، بل يُلزمها المصرف المركزي بإجراء “اختبار ضغط” يفترض ارتفاع أسعار الفائدة بمقدار 2% (أو سعر فائدة أدنى محدد). إذا تجاوزت نسبة عبء الدين الـ 50% تحت هذا السيناريو الافتراضي، فقد يتم رفض التمويل أو تقليل مبلغه، حتى لو كان وضعك المالي الحالي يسمح بالسداد.
وللمستثمر الذي يفضّل تقليل المخاطر عبر توزيع الاستثمارات بين سوق ديناميكي مثل دبي وسوق أكثر استقرارًا، يمكن الرجوع إلى الاستثمار العقاري في ألمانيا – سوق مستقر بعوائد مضمونة لفهم منهجية الأسواق المحافظة وكيف تنعكس على العوائد.
الفصل الثاني: الهيكلية المالية - التمويل الإسلامي مقابل التقليدي
عند الدخول في سوق التمويل العقاري في دبي، يجد المستثمر نفسه أمام خيارين رئيسيين: التمويل التقليدي والتمويل الإسلامي. ورغم أن النتيجة النهائية لكليهما هي تملك العقار، إلا أن الآليات التعاقدية، والمصطلحات، وطريقة التعامل مع المخاطر والأرباح تختلف جذرياً، مما يرتب آثاراً مالية وقانونية متباينة.
أولاً: التمويل الإسلامي - نحو شراكة في الأصول
يحظى التمويل الإسلامي بشعبية واسعة في دبي، ليس فقط لأسباب دينية، بل لجاذبية هياكله التمويلية التي تعتمد على مبادئ الشريعة في تحريم الربا (الفائدة) واستبداله بالبيع والربح أو التأجير. تهيمن صيغتان أساسيتان على هذا القطاع:
1. المرابحة – نموذج البيع الآجل
تعتبر المرابحة الصيغة الأكثر شيوعاً ووضوحاً. في هذا النموذج، لا يقرضك البنك مالاً، بل يشتري العقار فعلياً من البائع، ثم يبيعه لك بسعر أعلى يتضمن تكلفة العقار مضافاً إليها هامش ربح معلوم ومحدد مسبقاً.
- آلية العمل: يتم الاتفاق على سعر البيع النهائي (التكلفة + الربح) وجدولة سداده على أقساط شهرية.
- نقل الملكية: عادة ما يتم تسجيل العقار باسم العميل مباشرة مع رهن لصالح البنك.
- الاستقرار: توفر المرابحة استقراراً في معرفة إجمالي الدين منذ اليوم الأول.
- تحدي السداد المبكر: نظراً لأن الدين في المرابحة هو “ثمن مبيع” ثابت، فإن السداد المبكر لا يعني بالضرورة سقوط الأرباح المتبقية قانونياً. ومع ذلك، تتبع معظم البنوك الإسلامية في الإمارات توجيهات المصرف المركزي بوضع سقف لرسوم السداد المبكر (1% من الرصيد المتبقي أو 10,000 درهم أيهما أقل)، وتقوم بـ “إبراء” العميل من الأرباح المستقبلية كجزء من الممارسة المصرفية السائدة، ولكن يجب التأكد من هذا البند في العقد بوضوح.
2. الإجارة (Ijara) – نموذج الإيجار المنتهي بالتمليك
تعتبر الإجارة الخيار الأكثر مرونة والأقرب لمفهوم التمويل المتغير. هنا، يشتري البنك العقار ويحتفظ بملكيته (أو حصة منه)، ثم يؤجره للعميل.
- آلية العمل: يدفع العميل قسطاً شهرياً مكوناً من جزأين: جزء إيجاري (متغير عادة حسب مؤشر الإيبور) وجزء سداد لرأس المال (لشراء حصص البنك تدريجياً).
- المخاطر والصيانة: من الناحية الشرعية والقانونية، يتحمل البنك (كمالك للأصل) مسؤولية التأمين التكافلي على العقار ومخاطر الهلاك الكلي، بينما يتحمل العميل (المستأجر) مصاريف الصيانة التشغيلية.
- المرونة: تسهل الإجارة عمليات إعادة التمويل أو تعديل شروط العقد، حيث أن العلاقة هي علاقة مؤجر ومستأجر وليست علاقة مديونية ثابتة كما في المرابحة.
ثانياً: التمويل التقليدي - الإقراض المباشر
يعتمد التمويل التقليدي على إقراض المال للمشتري بفائدة (Interest) مقابل رهن العقار كضمان للسداد.
- آلية الفائدة: يتم احتساب الفائدة على الرصيد المتناقص للقرض (Reducing Balance).
- أنواع الفائدة:
- فائدة ثابتة: يتم تثبيت سعر الفائدة لفترة محددة (سنة، 3 سنوات، أو 5 سنوات). يوفر هذا الخيار حماية للمقترض من ارتفاع أسعار الفائدة في السنوات الأولى، ويسهل تخطيط الميزانية.
- فائدة متغيرة: يرتبط سعر الفائدة مباشرة بمؤشر “إيبور” (EIBOR) مضافاً إليه هامش ربح ثابت للبنك. تتغير قيمة القسط تلقائياً مع تغير الإيبور.
جدول 2: مقارنة تحليلية بين التمويل الإسلامي والتقليدي
وجه المقارنة | المرابحة (إسلامي) | الإجارة (إسلامي) | التمويل التقليدي |
طبيعة العقد | بيع وشراء (دين ثابت) | إجارة وتشغيل (منفعة) | قرض مالي (دين بفائدة) |
آلية التسعير | هامش ربح محدد مسبقاً | إيجار متغير (مرتبط بالإيبور) | فائدة (ثابتة أو متغيرة) |
غرامات التأخير | تذهب لصندوق خيري (لا تعتبر ربحاً) | تذهب لصندوق خيري | تعتبر إيراداً للبنك |
السداد المبكر | معقد (يتطلب إبراء من الأرباح) | أسهل (إنهاء عقد الإيجار وشراء الأصل) | غرامة 1% (حد أقصى 10,000 درهم) |
الملكية أثناء العقد | باسم العميل (مرهون) | باسم البنك (أو مشترك) | باسم العميل (مرهون) |
الملاءمة | لمن يفضلون ثبات الالتزام | للمستثمرين الباحثين عن المرونة | لمن يبحثون عن أقل تكلفة مبدئية |
الفصل الثالث: تكلفة الاقتراض - أسعار الفائدة ومؤشر "إيبور" في 2025
تعتبر تكلفة التمويل العامل الحاسم في تحديد الجدوى الاقتصادية لشراء العقار. في عام 2025، تتراوح معدلات الفائدة/الربح العقاري في دبي عموماً بين 3.75% و 5.25%، اعتماداً على نوع المنتج وملف العميل الائتماني.
ديناميكية مؤشر “إيبور” (EIBOR) وتأثيره
يرتبط معظم التمويل العقاري في دبي (سواء كان تقليدياً بآلية الفائدة المتغيرة أو إسلامياً بصيغة الإجارة) بمؤشر “سعر الفائدة المعروض بين بنوك الإمارات” (EIBOR). ونظراً لارتباط الدرهم الإماراتي بالدولار الأمريكي، فإن تحركات الإيبور تتبع بشكل شبه كامل قرارات مجلس الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي.
- معادلة التسعير: المعدل النهائي = سعر الإيبور (مثلاً لمدة 3 أشهر) + هامش البنك (Spread/Margin).
- مثال عملي: إذا كان سعر إيبور لـ 3 أشهر هو 3.65%، وهامش البنك هو 1.25%، فإن معدل الفائدة الذي يدفعه العميل هو 4.90%.
- توقعات 2025-2026: تشير المؤشرات الاقتصادية إلى اتجاه تنازلي تدريجي في أسعار الفائدة العالمية والمحلية، حيث يتوقع أن يستقر الإيبور حول مستويات 3.40% بحلول عام 2026، مما يبشر بانخفاض تكلفة التمويل العقاري وتحسن القدرة الشرائية للمستثمرين.
معضلة الاختيار: فائدة ثابتة أم متغيرة؟
في بيئة اقتصادية متقلبة، يواجه المقترضون خياراً صعباً:
- الفائدة الثابتة: توفر استقراراً وراحة بال، خاصة للعائلات ذات الدخل الثابت. هي الخيار الأمثل إذا كنت تتوقع ارتفاع أسعار الفائدة مستقبلاً أو إذا كانت ميزانيتك لا تحتمل أي مفاجآت. ومع ذلك، عادة ما تكون أسعار الفائدة الثابتة أعلى قليلاً من المتغيرة في بداية القرض.
- الفائدة المتغيرة: تكون عادة أقل في البداية، وتسمح للمقترض بالاستفادة الفورية من أي خفض في أسعار الفائدة من قبل المصرف المركزي. هي الخيار الأنسب للمستثمرين الذين لديهم هوامش مالية تسمح بامتصاص الارتفاعات المؤقتة، أو الذين يخططون لبيع العقار على المدى القصير.
ولمن يوازن بين أسواق ذات عوائد مختلفة ومستويات مخاطر متفاوتة، يوضح دليل الاستثمار العقاري الشامل في تركيا كيف تؤثر متغيرات الاقتصاد والسيولة والتشريعات على قرار شراء العقار وتمويله.
الفصل الرابع: هندسة الأهلية - الموظفون، أصحاب العمل الحر، وغير المقيمين
تختلف منهجيات البنوك في تقييم الجدارة الائتمانية بشكل جذري بناءً على طبيعة عمل المقترض وإقامته. الفهم الدقيق لهذه المنهجيات هو المفتاح للحصول على الموافقة البنكية وتجنب الرفض.
أولاً: الموظفون
تعتبر هذه الفئة “الأقل مخاطرة” بالنسبة للبنوك، وبالتالي تتمتع بأسهل الإجراءات وأفضل الأسعار.
- الحد الأدنى للراتب: يتراوح بين 10,000 و 15,000 درهم شهرياً.
- المستندات المطلوبة: شهادة راتب، كشوفات حساب بنكية لآخر 3-6 أشهر (للتأكد من عدم وجود التزامات غير مفصح عنها)، وجواز السفر والهوية.
- تحويل الراتب: لا تشترط جميع البنوك تحويل الراتب، لكن تحويله قد يمنح المقترض خصماً على سعر الفائدة أو إعفاءً من بعض الرسوم.
ثانياً: أصحاب العمل الحر – التحدي الأكبر
تواجه هذه الفئة تدقيقاً صارماً نظراً لتذبذب الدخل وصعوبة التحقق منه. تعتمد بنوك دبي منهجيتين رئيسيتين لحساب الدخل المؤهل، وفهم الفرق بينهما قد يكون الفارق بين الموافقة والرفض:
- طريقة صافي الربح:
- تعتمد على البيانات المالية المدققة لآخر سنتين.
- يقوم البنك بأخذ صافي الربح السنوي (بعد خصم المصاريف والضرائب) وقسمته على 12 شهراً.
- العيوب: هذه الطريقة غالباً ما تظلم أصحاب الشركات الذين يعمدون قانونياً لتقليل الأرباح الدفترية لغايات ضريبية أو لإعادة الاستثمار في الشركة، مما يظهر دخلهم أقل من الواقع.
- طريقة معدل الدوران/الإيداعات:
- هذه الطريقة أكثر مرونة وواقعية للشركات الصغيرة والمتوسطة.
- ينظر البنك إلى إجمالي الإيداعات (Turnover) في كشف حساب الشركة لآخر 6-12 شهراً.
- يتم تطبيق “هامش ربح افتراضي” (Profit Margin Proxy) يعتمد على نوع النشاط الاقتصادي.
- معادلة الحساب: الدخل الشهري المحتسب = (متوسط الإيداعات الشهرية) × (هامش ربح القطاع).
- هوامش الربح الشائعة: قطاع التجارة (10-15%)، قطاع الخدمات والاستشارات (20-30%)، قطاع المقاولات (8-12%).
- مثال: شركة استشارات إيراداتها 2 مليون درهم سنوياً. البنك قد يحتسب: 2,000,000 ÷ 12 = 166,666 (إيراد شهري) × 25% (هامش ربح) = 41,666 درهم كدخل شهري مؤهل للمالك.
متطلبات إضافية لأصحاب العمل الحر:
- رخصة تجارية سارية لمدة لا تقل عن 3 سنوات (لإثبات استمرارية الأعمال).
- عقد التأسيس (MOA) لتحديد نسبة حصة الشريك في الأرباح.
- كشوفات حساب شخصية وتجارية لمدة 6-12 شهراً.
ثالثاً: غير المقيمين (Non-Residents)
يمكن للمستثمرين الأجانب غير المقيمين في الإمارات الحصول على تمويل عقاري، ولكن بشروط أكثر تحفظاً:
- نسبة التمويل (LTV): تقتصر عادة على 50% – 60% من قيمة العقار، مما يتطلب دفعة مقدمة كبيرة (40-50%).
- الفائدة: تكون عادة أعلى بمقدار 0.25% – 0.50% مقارنة بالمقيمين.
- الدول المحظورة: تخضع طلبات التمويل لسياسات الامتثال الدولية، وقد يواجه مواطنو بعض الدول الخاضعة لعقوبات أو المقيمون في دول عالية المخاطر صعوبات في الحصول على الموافقة.
- المستندات: تقرير ائتماني من بلد الإقامة الأصلي، كشوفات حساب بنكية دولية، وإثبات دخل موثق.
وإذا كنت ضمن فئة المستثمر غير المقيم وتفكر أيضًا في أسواق دولية أخرى، فإن دليل الاستثمار العقاري في المملكة المتحدة للمستثمرين العرب يقدم صورة مفيدة عن كيفية تعامل سوق ناضج مع تملك الأجانب والتمويل والضرائب.
الفصل الخامس: الرهن العقاري الأخضر - التمويل المستدام
في إطار التزام دولة الإمارات بالحياد المناخي ومخرجات مؤتمر COP28، برز “الرهن العقاري الأخضر” (Green Mortgage) كمنتج مالي مبتكر يكافئ المستثمرين في العقارات المستدامة. تتنافس البنوك الكبرى في دبي لتقديم حوافز مغرية للمشترين الذين يختارون عقارات صديقة للبيئة.
ما هو الرهن الأخضر ومن المؤهل له؟
هو قرض عقاري بشروط تفضيلية مخصص لشراء عقارات حاصلة على شهادات استدامة معترف بها، مثل شهادة “السعفات” (Al Sa’fat) في دبي، أو نظام “التقييم بدرجات اللؤلؤ” (Estidama) في أبوظبي، أو شهادة LEED العالمية.
الحوافز المالية والمصرفية:
- أسعار فائدة مخفضة: تقدم البنوك خصماً يتراوح بين 0.25% و 0.50% على سعر الفائدة القياسي طوال مدة القرض. هذا الخصم البسيط يترجم إلى توفير عشرات الآلاف من الدراهم على المدى الطويل.
- تخفيض الرسوم الإدارية: إعفاء كامل أو خصم 50% على رسوم المعالجة البنكية (Processing Fees) التي تصل عادة إلى 1% من قيمة القرض.
- استرداد نقدي (Cashback): بعض البنوك تقدم استرداداً لرسوم التقييم العقاري.
أبرز العروض في السوق (2025):
- بنك أبوظبي الأول (FAB): يقدم قروضاً خضراء بدون رسوم معالجة وبأسعار فائدة تنافسية للعقارات الحاصلة على تصنيف لؤلؤتين أو LEED Silver.
- بنك دبي الإسلامي (DIB): أطلق برنامج “Nest” للتمويل السكني المستدام الذي يوفر شروطاً ميسرة وتمويلاً لمواد البناء الصديقة للبيئة.
- بنك المشرق (Mashreq): يقدم خصماً مباشراً بـ 0.25% على الفائدة للعقارات المعتمدة.
- بنك أبوظبي التجاري (ADCB): يوفر خصماً 50% على الرسوم الإدارية وأسعار فائدة تفضيلية.
القيمة المضافة للمستثمر:
الاستثمار في عقار “أخضر” لا يوفر فقط في تكلفة التمويل، بل يقلل تكاليف التشغيل الشهرية (فواتير الكهرباء والتبريد) بنسبة 20-30%، مما يرفع صافي العائد الإيجاري (Net Rental Yield) ويزيد من جاذبية العقار للمستأجرين المهتمين بالبيئة وتوفير الطاقة.
الفصل السادس: رحلة التملك - من الموافقة المبدئية إلى سند الملكية
تتسم إجراءات شراء العقار في دبي بالدقة والسرعة بفضل الأنظمة الرقمية لدائرة الأراضي والأملاك. ومع ذلك، فإن التنسيق بين البنك، الوسيط، والمطور العقاري يتطلب معرفة بالخطوات الزمنية والإجرائية.
1. الموافقة المبدئية – الخطوة الأولى الحاسمة
- الهدف: تحديد الميزانية الدقيقة ومعرفة سقف الاقتراض قبل البدء في البحث عن عقار.
- الزمن: 3-5 أيام عمل.
- الصلاحية: 60 إلى 90 يوماً.
- الأهمية: تمنحك قوة تفاوضية مع البائع، حيث يُنظر إليك كمشترٍ “جاد وجاهز”.
2. توقيع عقد المبايعة
- الوثيقة: “النموذج F” هو العقد الإلكتروني الإلزامي المعتمد من دائرة الأراضي والأملاك لتنظيم العلاقة بين البائع والمشتري.
- الإجراء: يقوم الوسيط العقاري بإعداد العقد عبر نظام “تراخيص” أو تطبيق “Dubai REST”.
- العربون: يلتزم المشتري بدفع وديعة (العربون) بنسبة 10% من قيمة العقار. يتم الاحتفاظ بهذا الشيك لدى الوسيط العقاري (كطرف ثالث أمين) ولا يصرف إلا في حال إخلال المشتري بالعقد.
- بند التقييم (Valuation Clause): نصيحة خبير: من الضروري جداً إضافة بند في “الشروط الإضافية” ينص على: “تخضع هذه الاتفاقية لتقييم البنك بقيمة لا تقل عن سعر البيع المتفق عليه. في حال كان التقييم أقل، يحق للمشتري إلغاء العقد واسترداد العربون دون غرامة”. هذا البند يحميك من خسارة العربون إذا رفض البنك تمويل كامل المبلغ.
3. التقييم العقاري وإصدار العرض النهائي
- الزمن: 3-7 أيام عمل.
- الإجراء: يرسل البنك شركة تقييم مستقلة لمعاينة العقار. بناءً على تقريرهم، يصدر البنك “خطاب العرض النهائي” .
- تنبيه: البنك يمول بناءً على القيمة الأقل بين (سعر الشراء) و(سعر التقييم). أي فرق يجب أن يغطيه المشتري نقداً.
4. شهادة عدم الممانعة
- الجهة: المطور العقاري (مثل إعمار، دبي القابضة، نخيل).
- الهدف: التأكد من أن البائع قد سدد جميع رسوم الخدمات ولا توجد مخالفات على العقار.
- التكلفة: تتراوح بين 500 و 2,000 درهم، ويدفعها البائع عادة (ما لم يتفق على غير ذلك).
- الزمن: 3-5 أيام عمل.
5. يوم النقل – مكتب أمين التسجيل
- المكان: أحد مكاتب أمناء التسجيل العقاري المعتمدة من دائرة الأراضي.
- الإجراء:
- يحضر المشتري (مع شيكات المدير الخاصة بالدفعة المقدمة والرسوم) والبائع والوسيط ومندوب البنك.
- يقوم البنك بتقديم شيك بقيمة التمويل للبائع (أو لبنك البائع لفك الرهن السابق).
- يتم دفع رسوم الدائرة وأمين التسجيل.
- يتم إصدار سند الملكية الجديد باسم المشتري، وشهادة الرهن لصالح البنك.
الفصل السابع: التكاليف الإجمالية - إدارة السيولة النقدية
كما أشرنا سابقاً، فإن التغيير التنظيمي في فبراير 2025 بوقف تمويل الرسوم الحكومية قد رفع من متطلبات السيولة النقدية. الجدول التالي يوضح تفصيلاً دقيقاً للتكاليف الأولية لشراء عقار بقيمة 1.5 مليون درهم لمقيم (وافد)، لتوضيح حجم السيولة المطلوبة فعلياً.
جدول 3: تحليل التكاليف الأولية لشراء عقار بقيمة 1,500,000 درهم
البند | النسبة/القيمة | المبلغ (درهم) | طريقة الدفع | ملاحظات هامة |
الدفعة المقدمة | 20% | 300,000 | شيك مدير (Manager’s Cheque) | تدفع للبائع يوم النقل. |
رسوم دائرة الأراضي | 4% | 60,000 | شيك مدير / بطاقة | يجب دفعها نقداً (غير قابلة للتمويل). |
رسوم تسجيل العقار | مبلغ ثابت | 580 | نقداً | للدائرة. |
رسوم أمين التسجيل | مبلغ ثابت | 4,200 + 5% ضريبة | 4,410 | نقداً |
عمولة الوسيط العقاري | 2% + 5% ضريبة | 31,500 | شيك / تحويل | يجب دفعها نقداً. |
رسوم تسجيل الرهن | 0.25% من قيمة القرض | 3,000 | نقداً/شيك | للدائرة (عن مبلغ القرض 1.2 مليون). |
رسوم تقييم العقار | مبلغ ثابت | 3,000 (تقديري) | خصم من الحساب | تدفع للبنك مسبقاً. |
رسوم معالجة القرض | 1% من القرض (مثلاً) | 12,000 | خصم من القرض/الحساب | يمكن التفاوض عليها أو إعفاء (0%). |
الإجمالي التقريبي للنقد المطلوب | ~27.6% | ~414,490 | سيولة فورية | يجب أن تتوفر في حسابك قبل البدء. |
استنتاج مالي:
يجب على المشتري أن يخطط لتوفير ما يقارب 27% إلى 28% من قيمة العقار كسيولة نقدية جاهزة، وليس 20% فقط. عدم الانتباه لهذه الرسوم الإضافية (حوالي 7-8% فوق الدفعة المقدمة) هو السبب الرئيسي لتعثر صفقات الشراء في اللحظات الأخيرة.
الفصل الثامن: الإقامة الذهبية عبر الاستثمار العقاري
توفر دبي مساراً جذاباً للمستثمرين للحصول على الإقامة طويلة الأمد (Golden Visa) لمدة 10 سنوات، والتي تمنح استقراراً عائلياً وحرية في العمل والإقامة. وقد تم تحديث شروط هذه الإقامة لتشمل العقارات الممولة برهن عقاري، ولكن بضوابط محددة.
شروط الأهلية للمستثمر العقاري (2025):
- الحد الأدنى لقيمة العقار: يجب أن تكون قيمة العقار المسجلة في سند الملكية 2,000,000 درهم (مليوني درهم) أو أكثر. يمكن دمج أكثر من عقار للوصول لهذا الرقم.
- حالة الرهن العقاري:
- يسمح بالحصول على الإقامة الذهبية حتى لو كان العقار مرهوناً للبنك.
- شرط رأس المال: يشترط القانون أن يكون المستثمر قد سدد ما قيمته 2 مليون درهم من ماله الخاص للبنك، أو تقديم رسالة عدم ممانعة (NOC) من البنك وشهادة تقييم تثبت أن “حق الملكية” (Equity) الصافي للمستثمر في العقار قد تجاوز حاجز المليوني درهم.
- توضيح: إذا اشتريت عقاراً بقيمة 5 ملايين ودفع 20% (مليون درهم) كدفعة مقدمة، فأنت نظرياً لم تصل لشرط “استثمار 2 مليون” بعد. ومع ذلك، تشير بعض الممارسات الحديثة والتسهيلات إلى إمكانية قبول العقار إذا كانت قيمته الإجمالية مرتفعة جداً، ولكن المسار الأضمن هو أن تصل قيمة مساهمتك النقدية لـ 2 مليون.
- العقارات قيد الإنشاء (Off-Plan): يسمح بها بشرط أن تكون من مطورين معتمدين وأن تتجاوز القيمة 2 مليون درهم.
ولمن يرغب في مقارنة مفهوم الإقامة عبر الاستثمار بين دبي وبعض الوجهات الأوروبية، يمكن مراجعة الإقامة في أوروبا عن طريق شراء عقار – الدول والشروط للتعرف على أبرز الدول وخياراتها وشروطها العامة.
الفصل التاسع: مقارنة العروض البنكية - من الأفضل في 2025؟
بناءً على تحليل المنتجات المصرفية المتاحة في السوق، تتميز البنوك التالية بتقديم حلول تنافسية تلبي احتياجات شرائح مختلفة من المشترين:
- بنك أبوظبي التجاري (ADCB):
- نقاط القوة: يتميز بمنصة “ADCB Dream Home” الرقمية التي توفر موافقات مبدئية سريعة. يقدم خيارات ممتازة لتحويل الراتب وغير تحويل الراتب، مع التركيز على خدمة العملاء.
- بنك دبي الإسلامي (DIB):
- نقاط القوة: الرائد في التمويل الإسلامي. يقدم منتجات متخصصة مثل تمويل “Nest” المستدام، وعروض حصرية للمواطنين المستفيدين من برامج الإسكان الحكومية (مثل مؤسسة محمد بن راشد للإسكان). يتميز بمرونة في التعامل مع الالتزامات الشهرية.
- بنك أبوظبي الأول (FAB):
- نقاط القوة: يقدم أسعار فائدة ثابتة تنافسية جداً (خاصة لفترات 3 و 5 سنوات). يعتبر من أفضل البنوك في تقديم “الرهن الأخضر” بإعفاءات رسوم حقيقية. خيار ممتاز للموظفين ذوي الرواتب العالية (Salary Transfer).
- بنك الإمارات دبي الوطني (Emirates NBD):
- نقاط القوة: يمتلك قسماً قوياً لخدمة أصحاب العمل الحر (Self-Employed) مع فهم جيد لتحليل الميزانيات. يوفر فترات سداد طويلة وبرامج تمويل عقاري تجاري قوية.
الفصل العاشر: التوقعات المستقبلية والخاتمة الاستراتيجية
تشير التوقعات لعامي 2025 و2026 إلى استمرار النمو في سوق دبي العقاري، ولكن بوتيرة أكثر استدامة وتوازناً مقارنة بالقفزات السعرية في السنوات السابقة. مع استقرار أسعار الفائدة المتوقع وتوجهها للانخفاض الطفيف، ستزداد جاذبية التمويل العقاري كأداة للاستثمار.
الخلاصة والنصائح الاستراتيجية للمشتري:
- السيولة هي الملك: قبل توقيع أي ورقة، تأكد من توفر سيولة نقدية تعادل 28% من قيمة العقار لتغطية الدفعة المقدمة والرسوم غير القابلة للتمويل.
- التدقيق في العقود الإسلامية: إذا كنت مستثمراً قصير الأمد، ناقش بوضوح شروط “السداد المبكر” في عقد المرابحة، أو اختر الإجارة لمرونة أكبر في التخارج.
- احمِ نفسك قانونياً: استخدم “بند التقييم” في عقد النموذج F لحماية عربونك من مخاطر رفض التمويل.
- استفد من الاستدامة: ابحث عن العقارات الخضراء ليس فقط لتقليل الفائدة، بل لضمان قيمة إعادة بيع أعلى مستقبلاً مع تزايد الوعي البيئي.
- قارن التكلفة الكلية (APR): لا تنظر فقط لسعر الفائدة المعلن، بل اطلب من البنك كشف “معدل النسبة السنوي” الذي يشمل الرسوم والتأمين وتكلفة التقييم، لتعرف التكلفة الحقيقية للقرض.
إن سوق العقارات في دبي يوفر فرصاً هائلة، والتمويل العقاري هو الأداة التي تمكنك من اقتناص هذه الفرص. بالتخطيط السليم والفهم العميق للقواعد التي استعرضناها، يمكنك تحويل حلم التملك في “دانة الدنيا” إلى واقع مالي مستدام ومربح.
وإذا كان هدفك الأساسي هو تحقيق دخل إيجاري ضمن سوق سياحي نشط، فقد يفيدك أيضًا الاطلاع على الاستثمار العقاري في إسبانيا – فرص في سوق متنام لمقارنة طبيعة الطلب والعوائد وإدارة الإيجار.
اترك تعليقاً